美股_醫療財產信託公司 (MPW)
Medical Properties Trust, Inc
1️⃣全球領先的醫院房地產供應商
2️⃣長期租賃給醫療保健服務提供商
3️⃣美國第二大非政府醫院床位所有者
商業模式
- 主要以『收購』和『開發』淨租賃（NNN)醫療保健設施，並長期將這些設施出租給醫療保健公司
- 提供抵押貸款，給以房產做抵押的醫療保健公司
- 提供貸款給公司，取得的收益通常用於收購和當作營運資金
- 收入來源主要為出租物業的『租金』、貸款的利息收入：租戶支付租金和利息的能力取決於他們以盈利水平
- 現金來源包括每月租金和利息收入、五項房地產合資協議的分配、循環信貸安排下的借款、債務和股本證券的公開發行以及銀行債務、資產處置（或通過合資交易關閉或集團資產出售），以及貸款本金支付。
- 現金的主要用途包括股息分配、償債（包括本金和利息）、新投資（包括收購、開發或資本改善項目）、貸款墊款、物業費用以及一般和管理費用。
- 什麼是三重淨租賃？
- 零售業地產及購物中心大抵都採用淨租賃（NNN）方式。
舉例：銀行、速食店及便利商店都是此類淨租賃的租戶。這些租戶通常信用等級較高，為了不占用自身的現金流而選擇租賃，在當地形成了穩定的客源後，往往傾向於長期租賃，一般超過10年，一些甚至長達25年。雖然說租戶需要承擔與該物業相關的大部分成本，像是房地產税、保險、責任險、保養費及維修費用等等，但優點是可以談到比較低的利率。
公司分布
產業設施介紹
- 綜合急症護理醫院👉為治療急性病和慢性病的表現提供住院護理。這種類型的設施還通過現場急診室提供門診護理。
- FSERs 👉 提供與大多數醫院急診室相當的緊急醫療服務，但與醫院校園沒有物理聯繫。緊急護理中心的運作方式類似，但通常為非緊急傷害和疾病提供護理。
- IRF 👉 在急性醫療問題穩定後，為患有各種神經系統、肌肉骨骼骨科和其他醫療狀況的患者提供康復服務。
- LTACH 👉 專為患有嚴重醫療問題的患者而設計，這些患者需要長時間的密集、專業治療，有時平均需要住院三週以上。
- 行為健康設施👉專注於治療精神、社會甚至身體疾病的專業設施，同時促進身體、思想和精神的健康和福祉。行為健康服務的範圍涵蓋從門診治療、戒毒和戒酒康復服務到有保障的住院精神健康醫院護理的護理敏銳度。
- 其他
MPW 旗下最大租戶
Steward 👉 Steward Health Care System LLC 的附屬公司
美國最大的由醫生擁有的私人私人營利性醫療保健網絡，每年在超過1200萬次醫生和醫院就診期間，該網絡為220萬人提供服務。
Circle 👉 Circle Health Ltd. 的附屬公司
是一家總部位於英國的醫療保健公司，由巴比倫健康（Babylon Health）的創始人，前投資銀行家阿里·帕爾薩（Ali Parsa）和眼科醫生Massoud Fouladi於2004年共同創立。
Prospect 👉 Prospect Medical Holdings, Inc. 的附屬公司
除了我們擁有 17 家社區醫院的家族外，我們還為我們的患者提供了一個由五個州超過 165 家診所和門診中心組成的龐大網絡。對於不需要過夜的診斷或治療，我們的門診診所和中心在靠近家庭或工作地點的便利地點提供廣泛的服務。
官網
Priory 👉 Priory Group
Priory集團是英國精神衛生保健機構的提供者。該集團在500多個地點運營，擁有7,000多張病床。它的旗艦醫院是羅翰普頓（Roehampton）的修道院醫院（Priory Hospital），以治療名人尤其是吸毒成癮者而聞名。
MEDIAN 👉 Median Kliniken S.á.rl（“MEDIAN”）的附屬公司
所有租約在2040年或後到期
作為德國最大的康復診所私人供應商
官網
優勢
- 未來人口結構改變：人口老化、慢性病、長壽會是未來的問題
世界人口數 - 較不受經濟衰退影響（不管經濟好不好，有病痛就是要看醫生）
- 通常簽長期租約（通常租期一次為 15 年，而後大部分租戶以五年為增量）將設施出租給醫療保健運營公司。
風險
- 政策風險：MPW的租戶主要為醫療保健行業，醫療保健行業受到政策法律的嚴格監管。需要符合REITs法規才有稅務減免的優惠。
- 重新出租物業時，可能需要承擔大量翻新費用，使醫療保健物業適合欲承租之租戶。
- 關鍵人物風險：需要合格的管理人員和專業員工執行收購或是開發各項設施？（尚待確認）
- COVID-19疫情下對公司影響？
醫院推遲非必要關鍵的手術和治療，為 COVID-19 患者優先提供床位。推遲這些手術治療導致我們租戶收入減少，影響到租戶的業務、財務狀況、流動性和經營業績，這些租客希望通過他們公司的儲備現金或是透過政府支持來彌補現金流中斷的問題。
COVID-19 大流行會對租戶的業績、財務狀況、經營業績和現金流構成重大不確定性和風險，從而影響他們對MPW支付租金和利息的持續能力根本。
股息成長 / 年數發放比較
WELL👉看起來比較偏向養老照護醫療？
股息成長
MPW WELL O
MPW股息成長金3年表現優異，但公司經營時間不長，會再觀察
O表現不差，經歷過個股票市場各大風暴
Q&A 雖然兩者非相同產業，但還是拿來做比較的原因？
- 對醫療產業不熟悉，如果沒有相對片量的殖利率，不會貿然進場投資．
- 另一個思考點，『Location、Location、Location』租賃的地段，決定投資的回報率。像是O所有的租戶，基本上都是高品質租戶，且投資也是在繁華的地段，這樣當租客變換的時候，相對來說風險承受會比較低，像是鬧區的麥當勞，即使現在投報率不高，只要地段好，一旦租約到期，收回物業，即可在土地上重建或是找到新租客，升值潛力相對來說較優異。
目前股息殖利率
MPW ：4.86%
WELL ：2.88%
O : 4.13%
報酬率比較
- 下圖為2019年12月31日至2020年12月31日期間累計股東總回報的比較
- 其中包括羅素2000指數、 NAREIT All Equity REIT Index 和 SNL US REIT Healthcare Index。
- 股票表現圖表假設對我們和三個指數的投資為 100 美元，以及股息的再投資。
結論
以殖利率來說現在相對較低，等到20左右才會考慮開倉購買
2021/12/31 MPW $23.63
參考資料
免責
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